Le titre semble assez sensationnel, mais c’est vrai. Selon le Centre canadien de politiques alternatives, think tank de gauche basé à Ottawa, les chiffres ne mentent pas.1
Pour ceux qui ne connaissent pas les think tanks, ce sont des cercles de réflexion à but non lucratif qui ont pour objectif d’analyser des politiques publiques. Ils sont généralement plutôt idéologiques, comme le Fraser Institute, qui est de droite, et le CCPA (dont je faisais référence plus haut), qui est axé sur la gauche. Il n’en reste pas moins qu’ils sont composés d’équipes de chercheurs sérieux et crédibles et que, si l’on fait bien ses devoirs d’analyse, ils sont une mine d’or d’informations.
Le problème
Comme on le sait tous, la crise immobilière au Canada est un grave problème pour lequel les politiciens tentent de trouver des solutions, mais avec peu de succès. Face à ce défi, un découragement général apparaît chez les plus démunis de la société. Sur le long terme, on risque un accroissement des inégalités sociales ainsi qu’un gap générationnel.
Pourtant, selon le CCPA, il y aurait bien assez d’habitations pour tout le monde. Si on regarde le nombre de logements par habitant, il était de 290 par 1000 personnes en 1971 et est passé à 403 par 1000 en 2023. Pourtant, une maison unifamiliale en 1971 valait moins de 3 années de revenu brut seulement, alors qu’on est à 7 années en 2023.
La réponse des politiciens
Les politiciens clament qu’il faut augmenter l’offre. Depuis l’automne passé, le gouvernement de Marc Carney a créé l’organisme Maison Canada, qui vise à investir dans les habitations à loyer modique et également dans les technologies de fabrication pour faire baisser les coûts. On parle aussi de maisons préfabriquées, qui pourraient faire baisser le coût de construction de 20 %. La dernière solution omet cependant plusieurs barrières à l’entrée, qu’on mentionnera dans un article subséquent, qui pour l’instant sont loin d’être résolues.
Ces solutions pour augmenter l’offre semblent bien belles, mais si on prend en compte la statistique mentionnée plus haut, il y a mérite de se poser la question. C’est ce que plusieurs chercheurs ont fait par des études convaincantes. Selon l’étude citée la plus fréquemment2, une augmentation de l’offre de condos de 10 % dans un secteur fait diminuer le prix des condos de 1 % dans le même secteur. Ce n’est pas la mer à boire, surtout que lorsqu’on constate que l’objectif actuel de la SCHL est d’augmenter son parc immobilier de 25 % d’ici 2035.
Alors, pourquoi les prix montent-ils ?
Selon le CCPA, le vrai problème serait la financiarisation du logement. Ce qu’on veut dire par là, c’est que le bien immobilier ne sert plus seulement à l’usage, mais devient un investissement. Le but étant de toujours faire valoriser ses actifs, les pratiques bancaires vont inciter les acheteurs à emprunter plus en sachant que l’actif va s’accroître. On tombe donc dans une spirale de surenchère subventionnée par les banques. En résumé, la hausse des prix vient moins d’un manque physique de logements que d’un excès de pouvoir d’achat financé par la dette. Comme pour l’or, les actions, les cryptomonnaies… la hausse des prix nourrit elle-même la hausse des prix.
Quelles sont les solutions ?
Pour trouver des solutions, il faudrait que les politiciens prennent des décisions politiquement difficiles, car ils risqueraient de s’aliéner une partie de l’électorat. Voilà quelques pistes de solutions :
- Limiter le crédit qui alimente la hausse des prix. L’idée n’est pas d’empêcher les familles de se loger, mais de freiner la croissance des prix.
- Retirer les garanties du gouvernement auprès des banques qui sécurisent excessivement le crédit immobilier.
- Augmenter les taxes sur les résidences secondaires.
- Mieux taxer les hausses de valeur. C’est une idée très impopulaire, car cela affecte directement les plus riches, qui ont un poids énorme dans les décisions politiques. Sans oublier que plusieurs politiciens sont aussi des investisseurs immobiliers. Taxer les hausses de valeur découragerait les investisseurs à choisir l’immobilier et les amènerait à se tourner vers d’autres marchés, au profit des gens qui achètent des maisons pour les utiliser.
- Favoriser les formes de logement non spéculatives. C’est généralement considéré comme la meilleure idée, car elle est sans risque politiquement et est plutôt efficace sur le long terme. Cependant, cette méthode oblige le gouvernement à dépenser beaucoup pour construire des logements sociaux.
- Évidemment : construire. Ça reste quand même nécessaire.
[1] https://www.policyalternatives.ca/news-research/the-numbers-dont-lie-the-housing-crisis-is-not-caused-by-a-supply-shortage/
[2] https://www.fanniemae.com/media/35821/display
Ces faits sont sûrement un énorme casse-tête pour nos gouvernements. Il est difficile de faire la bonne chose sans se mettre à dos la population. Un(e) premier(ère) ministre qui prendrait de telles décisions doit être à l’aise avec le fait de ne pas être réélu(e). Existe-t-il de telle personne? Je vis encore d’espoir.
Et ça risquerait de bouleverser l’économie et les autres pays ne seraient peut-être par content car ils y ont des investissements également! Pas évident!